Foire aux questions

FAQ Bureau d’études

Vous souhaitez aménager un terrain nécessitant une procédure d’urbanisme ?
Vous êtes propriétaire d’un terrain situé en zone constructible, vous avez la possibilité de réaliser une opération d’aménagement. En tant qu’urbaniste, concepteur de lotissement et de permis groupé, nous pouvons vous apporter un conseil déterminant qui vous permettra de réaliser un projet durable et rentable économiquement. N’hésitez pas à nous consulter pour un premier rendez-vous qui nous permettra de vous présenter l’ensemble des démarches à effectuer et comment nous pouvons vous accompagner dans votre projet.

Vous voulez réaménager votre centre bourg, embellir vos entrées de ville, ou simplement sécuriser votre traversée de bourg ?
Maire, ou élu en charge de l’urbanisme, vous avez le souhait de réaménager votre centre bourg pour davantage d’attractivité, de fonctionnalité, de sécurité, d’accessibilité ou simplement dans le but d’une mise en valeur de votre patrimoine. En tant qu’urbaniste, et aménageur, nous pouvons vous assister dans cette démarche, dans le cadre d’un simple conseil, ou d’un accompagnement plus global de mission de Maitrise d’Œuvre. Une première rencontre nous permettra de formaliser votre demande, et vous accompagner dans le cadre légal des marchés publics.

Vous souhaitez réaliser des économies financières et énergétiques sur vos dépenses en éclairage public ?
Les normes et techniques en matière d’éclairage public évoluent chaque jour. En tant que maîtres d’œuvre pour la réalisation et la rénovation de l’éclairage public de plusieurs communes, nous accompagnons les collectivités dans une optique d’optimisation des coûts « investissements/exploitation », et dans une démarche globale de baisse des dépenses énergétiques.

FAQ Géomètre

Vous voulez faire construire une maison.
La construction d’une maison nécessite une réflexion importante, il est utile de ne pas se précipiter. Ainsi, savoir tirer le meilleur parti du terrain, de l’exposition, des implantations par rapport aux limites séparatives, de la disposition de la construction, des clôtures est déterminant pour des dizaines d’années. En tant qu’urbaniste, concepteur de lotissement et de Plans Locaux d’Urbanisme nous vous apportons un conseil déterminant qui vous permettra d’implanter votre maison, de disposer de plus de jardin… N’hésitez pas à nous consulter pour un conseil d’implantation avant d’aller voir votre Architecte ou Constructeur de maison individuelle. Votre maison mérite bien une consultation d’un spécialiste, vous la vivrez mieux, et elle sera valorisée dans son environnement.

Vous achetez ou vendez un appartement – Comment mesurer un bien pour la loi Carrez ?
Près d’une trentaine de définitions de superficies existent : SHOB, SHON, Surface utile, Surface pondérée cadastrale….
Le législateur a voulu protéger l’acquéreur et a défini une superficie « Carrez ». La superficie à prendre en compte est la superficie des locaux clos et couverts (hors balcons et terrasses), après déduction des surfaces occupées par les murs, cloisons, marches et cages d’escalier, gaines, embrasures de portes et fenêtres. Ne sont pas non plus prises en compte les parties des locaux dont la hauteur sous plafond est inférieure à 1,80 mètre (décret du 23 mai 1997).
L’acheteur peut demander au vendeur une restitution partielle du prix payé lorsque la superficie du bien acquis est inférieure de plus de 5% à la superficie annoncée (loi du 18 décembre 1996, dite “Carrez”). Il est donc conseillé de faire mesurer votre bien, avant même sa mise en vente, par un professionnel qualifié qui engage sa responsabilité.

Une modification de votre règlement de copropriété est envisagée.
Le Géomètre-Expert établit les plans ou les documents graphiques qui délimitent les parties communes et les parties privatives d’une copropriété. Ces plans sont la base des répartitions des charges communes. Les compétences juridiques et techniques du Géomètre-Expert permettent de rédiger ou de modifier l’état descriptif de division qui détermine la consistance des lots et le règlement de copropriété.

Vous avez besoin de faire établir un diagnostic technique.
Chacun son métier ! Nous ne réalisons pas de diagnostic technique. Notre seule contribution est de réaliser des certificats Loi Carrez conformément aux règles juridiques essentielles à respecter (examen du règlement de copropriété pour vérification de la définition du bien, mesure garantie…). De la même façon, un technicien en état parasitaire n’a pas les compétences juridiques pour établir un certificat de superficie Carrez.

Qu’est-ce qu’un bornage ?
Le bornage est l’opération prévue à l’article 646 du Code Civil qui a pour objet de fixer contradictoirement entre voisins et définitivement la limite séparative de deux propriétés contiguës. Les angles et les limites sont généralement matérialisés par des repères appelés « bornes ». Le bornage se fait généralement par voie amiable. En cas de désaccord persistant ou d’échec du bornage amiable, le juge peut être saisi pour définir la limite. Toutefois, 99 % des bornages se font par voie amiable en recourant au service du Géomètre-Expert qui est un professionnel indépendant, il vous apportera son expertise sans parti pris.

Quand est-il nécessaire de réaliser un bornage ?
Le bornage est utile chaque fois qu’un propriétaire ignore la limite exacte de sa propriété, ce qui est généralement le cas, les actes notariés font référence à la désignation cadastrale du bien et faute de bornage, le notaire s’exonère de toutes erreurs de contenance même si elle excède 1/20 soit 5 % du bien. Tous les biens issus d’un lotissement doivent avoir fait l’objet d’un bornage périmétrique total ce qui permet de garantir les limites et la superficie du bien acquis.

Qui règle les frais de bornage ?
En principe, le bornage est réglé par le demandeur, ceci dit, l’Article 646 du Code Civil prévoit que le bornage entre différents voisins se fait à frais communs.

Un conflit s’annonce avec vos voisins. Votre voisin a entamé des travaux portant atteinte à votre tranquillité, il ouvre une fenêtre qui donne directement chez vous, les eaux de son terrain nouvellement imperméabilisé s’écoule chez vous…
Le Géomètre-Expert peut vous renseigner sur vos droits. Il réalisera une étude qui vous aidera à rechercher une solution amiable pour déterminer quelle est la règle applicable dans votre situation.

Les limites apparentes sont-elles suffisantes pour délimiter la propriété ?
Soyez prudent, chaque jour des propriétaires nous appellent pour nous dire « J’ai un problème avec mon voisin, le mur….. ». Les limites reconnues lors d’une visite d’un bien à acquérir ne sont que des limites apparentes. Des murs séparatifs peuvent avoir été construits en retrait des limites, des servitudes de passage de réseaux peuvent ne pas apparaître sur le terrain. Or, le plan cadastral mis en place sous Napoléon, a été établi dans un souci fiscal : faire payer l’impôt foncier. Il n’a pas de valeur juridique pour définir votre bien, à l’échelle du plan, cinq dixièmes de millimètre représentant 50 centimètres sur le terrain.
Ainsi, si vous faites l’acquisition d’un bien, nous vous conseillons de demander à votre vendeur le plan et le procès-verbal de bornage du terrain, cela vous permettra de vivre sereinement. S’il ne l’a pas, faites réaliser le bornage. En effet, tant que le bornage n’a pas été effectué, votre voisin peut revendiquer un mur, une bande de terrain au-delà de la limite apparente. Seul le bornage contradictoire effectué par un Géomètre-Expert définit la limite réelle apportant toutes les garanties aux propriétaires concernés.

J’ai entendu parler de prescription trentenaire donc je suis sûr que mes limites sont bonnes.
Dans tous les cas les titres de propriété prévalent. Pour faire état de prescription trentenaire, il faut démontrer que la possession du bien remplit trois conditions inséparables :
. que la possession a été paisible c’est à dire qu’il n’y a eu aucune contestation, violation,
. que la possession a été continue dans la durée,
. que la possession a toujours été apparente.

Le tout durant une période de trente ans. La clôture du grand père n’est donc pas forcément sur la limite de propriété.

Vous achetez, vendez ou possédez un terrain. Le Géomètre-Expert est le seul professionnel habilité à délimiter de façon irrévocable un terrain et à le “borner”. Il peut aussi vous informer des servitudes attachées aux lieux ou réglementaires pour construire.

Vous voulez faire estimer un bien immobilier.
Un Géomètre-Expert, comme d’autres professionnels de l’immobilier, peut évaluer un immeuble bâti ou un terrain afin de déterminer sa valeur (ou son coût de remplacement), par exemple, avant un partage successoral, une déclaration d’impôt sur la fortune, ou avant sa mise en vente même lorsque vous ne lui confiez pas la transaction. L’Ordre des Géomètres-Experts est signataire de la Charte de l’expertise en évaluation immobilière, ce qui entraîne l’obligation pour ses membres de respecter certaines règles déontologiques et certaines méthodes d’évaluation. Nous ne réalisons pas ce type de prestations mais pouvons vous diriger vers un professionnel compétent.

Vous voulez faire gérer un immeuble.
Faites appel à un Syndic de copropriété. Il vous apportera son professionnalisme et des garanties (assurance, garantie financière).

J’ai un terrain de 5000 m² constructible, je voudrais le diviser pour le vendre.
Le Code de l’Urbanisme version 2007 établit que la division en vue de construire un bâtiment constitue un lotissement et cela dès le premier lot.
De plus, dès qu’il y a des espaces communs à réaliser et plus de deux lots vous devez déposer un permis d’aménager (anciennement permis de lotir) C’est une démarche assez longue et lourde mais qui permet de mieux valoriser son patrimoine en divisant et en aménageant. Vous devenez ainsi Lotisseur pour la circonstance, assisté de votre Géomètre Expert et de votre Notaire.
Le Géomètre-Expert vous accompagnera pour les formalités cadastrales et d’urbanisme. Nous pourrons aussi étudier et faire réaliser pour vous les travaux de Voirie, Réseaux…

J’ai un terrain de 1 hectare constructible, je voudrais le vendre à un lotisseur.
Nous pouvons vous donner toutes les potentialités de votre terrain avant de rencontrer les lotisseurs. Vous serez mieux à même de savoir ce que vous pouvez retirer de la vente de votre bien et écarter les propositions qui ne seraient pas sérieuses et qui pourraient vous faire perdre plusieurs années.

J’ai un terrain en zone AU pour partie et en zone A pour le reste que puis-je en faire ?
Le PLU vient d’être approuvé et je viens de découvrir que mon terrain avait été classé en AU1.

La Zone AU et AU1 ou 2 sont des zones à urbaniser par la voie de projets d’ensemble (lotissements, ZAC, Permis groupés…). L’aménagement, les réseaux et la voirie sont à la charge de l’aménageur.
Nous pouvons vous donner toutes les potentialités et vous expliquer l’ensemble des règles contenues dans le Plan d’Occupation des Sols (POS) ou le Plan Local d’Urbanisme (PLU).

Comment devenir Géomètre-Expert ? Quelle formation ?
Le Géomètre-Expert a une formation d’Ingénieur (cinq ans d’études). Trois écoles permettent d’obtenir le diplôme d’Ingénieur Géomètre Topographe, l’ESGT au Mans qui dépend du CNAM, l’INSA à Strasbourg, et l’ESTP à Paris. Pour être admis à pratiquer la profession de Géomètre-Expert, il faut de plus réaliser deux ans de stages encadrés par un Géomètre-Expert et présenter sa demande à l’Ordre Régionale des Géomètres-Experts.

Comment exercer ce métier en tant que salarié ?
Le Géomètre-Expert fait partie des professions libérales qui s’entoure de collaborateurs compétents pour exercer son métier. Des formations de BEP, BT et de BTS préparent les jeunes au métier de Géomètre ou de Topographe. Le Géomètre est plutôt destiné aux travaux qui concernent le foncier, le Topographe s’intéresse plus aux relevés topographiques qui permettent de réaliser des plans très précis de terrains, rues, bâtiments dans les trois dimensions….
Mais la profession a élargi naturellement ses activités vers l’ensemble des métiers de l’aménagement et de nombreux métiers sont représentés dans notre cabinet : géographe, paysagiste, projeteur, hydraulicien, technicien VRD, maître d’œuvre VRD.